Định giá bất động sản là gì? Định giá bất động sản là điều cốt yếu mà ai cũng cần biết. Làm cách nào để định giá bất động sản chính xác xác? Qua bài viết Raovatbds.vn sẽ cung cấp mọi thông tin mà bạn cần biết nên biết, cùng tham khảo nhé!
Định giá bất động sản là gì?
Định giá bất động sản là việc lấy, phân tích và đánh giá nội dung, số liệu để ước tính thành quả của bất động sản. Bất động sản ở đây được hiểu là đất và tài sản gắn liền với đất.
Thành quả của bất động sản có thể được quy về tiền, và giá trị này có thể được sử dụng cho nhiều mục đích như mua bán, chuyển nhượng, đấu giá, cho tặng, thừa kế, đầu tư, góp vốn v.v…
Vì bất động sản là một trong các loại tài sản khó khăn nhất, bị tác động bởi cực kì nhiều thành tố khác nhau. Chính vì thế việc xác định đúng thành quả của một bất động sản cũng là một công việc khó và có khả năng mang tính chủ quan.
Việc định giá bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến toàn thị trường bất động sản nói chung và từng giao dịch mua bán nhà đất nói riêng.
Các loại định giá
Các loại định giá: Có ba loại định giá mà bạn phải cần biết là định giá bất động sản, định giá tài sản, định giá nhà đất.
Định giá bất động sản
Việc định giá gắn liền với bất động sản thì có khả năng tách chúng ra hoàn toàn độc lập. Bất động sản là một doanh nghiệp thống nhất, có quyền chiếm hữu và quyền sử dụng với mục tiêu dùng riêng biệt.
Bất động sản là một tài sản không thể di dời được có thể thành quả của bất động sản phải chịu sự ảnh hưởng của các thành tố khác.
Mỗi thành quả của các nhà đất là không giống nhau chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản riêng biệt và từng vị trí của bất động sản đấy.
Khi định giá bất động sản, những vấn đề ảnh hưởng đến thành quả của bất động sản đấy là cơ sở để bạn có khả năng định giá chúng một cách đúng nhất.
Định giá nhà đất
Định giá nhà đất là sự ước tính các thành quả của đất bằng tiền. Cho mục đích dùng hoặc đã được sử dụng, tại một thời điểm lựa chọn nào đó.
Giá đất ngoài các yếu tố về vị trí, không gian, thời gian, chính sách pháp lý và kinh tế,..định giá nhà đất còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thị trường và xã hội. Định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về thành quả mà không tính đúng như định giá các tài sản thường thường.
Định giá tài sản
Định giá tài sản được coi là hành trình định giá tài sản thực, mang thành quả thực của một tài sản nào đấy trong một thời điểm chắc chắn nào đó. Định giá tài sản thường được áp dụng trước khi tiến hành nhượng bán hoặc mang tài sản đi góp vốn.
Những điểm đặc biệt căn bản của định giá bất động sản
+ Định giá là công việc ước tính giá của BĐS: Ước tính về thành quả các quyền có được BĐS chi tiết bằng hình thái tiền tệ cho một mục tiêu đã được xác định rõ. Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có khả năng mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
+ Định giá BĐS là công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao, phương pháp định giá dựa trên các cơ sở khoa học.
+ Thành quả của BĐS được tính bằng tiền (đồng tiền trong nước và đồng tiền quốc tế).
+ Giá trị của BĐS được chọn lựa tại một thời điểm cụ thể
+ Giá trị của BĐS được lựa chọn cho một mục đích nhất định
+ giá trị của BĐS được lựa chọn phụ thuộc vào chu kỳ mặt hàng BĐS ở trong nước và ngoài nước. Ngoài ra, giá trị của BĐS còn được xác định phụ thuộc vào giá trị đầu tư vào BĐS ở thị trường trong và ngoài nước.
+ Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá (tiêu chí kỹ thuật, thuộc tính, vị trí, quy mô, thực trạng bất động sản, chuẩn xác kỹ thuật của BĐS) có sự liên quan nhiều đến thị trường nhất là chu kỳ mặt hàng.
Các cách thẩm định giá bất động sản
Giải pháp thẩm định giá bất động sản ngày nay được căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chủ đạo về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá nước ta số 11 về Thẩm định giá bất động sản theo đó có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp tiền của
- Giải pháp thu nhập
- Giải pháp thặng dư
- Cách chiết trừ
Giải pháp so sánh
Phương pháp này được xây dựng Chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đấy có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một vài tiền nào đấy nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn sở hữu tài sản tương tự để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục đích cần định giá coi là hoàn toàn có khả năng ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như vậy, về mặt kỹ thuật cách này đơn giản chỉ phải đi tìm các bằng chứng về thành quả của các nhà đất tương tự có thể so sánh được trên thị trường.
Thực tế không hề có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, dấu hiệu pháp lý. Thêm nữa thành quả bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các nhà đất giống hoặc tương đối đồng nghĩa với bất động sản mục đích cần thẩm định giá. Sau đấy tiến hành đo đạt các thành quả đã giao dịch và làm các điều chỉnh không thể thiếu để đưa rõ ra được giá trị phù hợp của bất động sản mục tiêu.
Xem thêm Bất động sản là gì? Những đặc điểm của BĐS mà bạn cần biết
Cách chi phí
Định giá bất động sản là gì? Là cách thẩm định giá dựa trên cơ sở tiền bạc tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để chọn lựa thành quả thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
a, Cơ sở:
Thành quả thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với thành quả của các tài sản cũng giống như đã hoặc đang giao dịch trên thị trường
b, Nguyên tắc:
Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn tiền bạc để mua một lô đất cũng giống như và cùng tạo ra công trình theo mơ ước có tính có ích cũng giống như nếu không có sự chậm trễ quá đáng.
Nguyên tắc dùng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được coi như lô đất trống và được sử dụng tối ưu đạt kết quả cao nhất, tương tự là sự ước tính dùng tốt nhất đạt kết quả cao nhất của công trình. Sự hòa quyện giữa việc sử dụng tối ưu đạt kết quả cao nhất của đất và dùng tối ưu đạt kết quả cao nhất của công trình tạo có thể một sự sử dụng tối ưu đạt kết quả cao nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có thành quả bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có khả năng làm giảm thành quả của đất do phải phá bỏ công trình do không dùng được nữa.
Cách thu nhập
Cách thu nhập là giải pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có khả năng nhận được dựa vào việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ( chu trình chuyển đổi này còn được nhắc đên là quá trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính thành quả thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Xem thêm 3 lý do nên đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng tại Hồ Tràm
Cách thặng dư
Định giá bất động sản là gì? Phương pháp thặng dư là cách thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách thu thập giá trị ước tính của sự tăng trưởng giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các tiền bạc phát sinh để sản sinh ra sự phát triển đó
Qua bài viết trên đây Raovatbds.vn đã cung cấp các thông tin cho các bạn đọc về định giá bất động sản là gì? Định giá bất động sản như thế nào?. Hy vọng những thông tin trên sẽ hữu ích với các bạn đọc, cùng như là xứng đang với thời gian mà bạn đã bỏ ra để đọc bài viết.
Mỹ Phượng – Tổng hợp
Tham khảo nguồn ( blog.mogivi.vn, www.homebase.com.vn, moc.gov.vn, … )
